Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Tragbarkeit einfach erklärt

Der Traum vom Eigenheim scheitert selten am Willen — sondern an einer Zahl, die viele Käuferinnen und Käufer nicht kennen: der Tragbarkeit. Die Bank fragt nicht nur, ob Sie die Hypothek heute zahlen können, sondern ob Sie es auch bei deutlich höheren Zinsen noch könnten. Wer die Schweizer Regeln versteht, weiss sofort, ob ein Objekt realistisch ist — und sucht gezielter.

Die 20-Prozent-Regel beim Eigenkapital

Für den Kauf brauchen Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Wichtig: Mindestens die Hälfte davon — also 10 Prozent des Kaufpreises — muss «hartes» Eigenkapital sein. Das heisst Ersparnisse, Wertschriften oder ein Bezug aus der Säule 3a, aber nicht aus der Pensionskasse. Die weiteren 10 Prozent dürfen aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.

80 Prozent Belehnung

Die Bank finanziert höchstens 80 Prozent des Kaufpreises über die Hypothek. Diese teilt sich in zwei Teile: Die 1. Hypothek (bis 66 Prozent) läuft unbefristet. Die 2. Hypothek — der Teil zwischen 66 und 80 Prozent — muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert, also zurückbezahlt werden.

Der kalkulatorische Zins von 5 Prozent

Hier überrascht es viele: Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Satz von rund 5 Prozent. So stellt sie sicher, dass Sie sich das Objekt auch bei einem Zinsanstieg leisten können. Dazu kommt pauschal 1 Prozent des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten.

Die 33-Prozent-Regel

Die Summe aus kalkulatorischem Zins, Unterhalt und Amortisation darf höchstens ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Liegt die Quote darüber, gilt das Objekt als nicht tragbar — unabhängig davon, ob Sie die realen Kosten heute stemmen könnten.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir ein Objekt für 900'000 Franken, 200'000 Franken Eigenkapital und 150'000 Franken Bruttoeinkommen:

• Hypothek: 700'000 Franken
• Kalkulatorischer Zins (5 %): 35'000 Franken
• Unterhalt (1 % des Kaufpreises): 9'000 Franken
• Amortisation der 2. Hypothek: rund 7'100 Franken pro Jahr
• Total: rund 51'000 Franken pro Jahr
• Tragbarkeit: 51'000 / 150'000 = etwa 34 Prozent

In diesem Beispiel liegt die Quote knapp über der 33-Prozent-Grenze — das Objekt wäre also grenzwertig. Schon etwas mehr Eigenkapital oder ein leicht tieferer Kaufpreis würde es tragbar machen.

So gehen Sie vor

Rechnen Sie Ihre Tragbarkeit durch, bevor Sie sich in ein Objekt verlieben. So wissen Sie, in welchem Rahmen Sie realistisch suchen. Und wenn Sie mögen, zeigen wir Ihnen persönlich, welche Objekte in der Region tatsächlich zu Ihrem Budget passen — statt Sie mit Inseraten zu überfluten, die ohnehin nicht finanzierbar sind.